抗通膨 美REITs聞「升」起舞

受到Fed升息加上補跌，導致美國REITs（RMZ指數）此波大幅修正17％，投信法人表示，預期六、七月升息前REITs市場仍會震盪，但下檔風險已有限，今年美國REITs獲利強勁，分析師估計美國REITs獲利將成長逾12％，優於美國科技股。

另外，依歷史經驗，在Fed升息期間，美國房價跟著同步上漲，REITs具備抗通膨與高息防禦特性，在超跌及獲利強勁雙優勢加持下，後市漲升行情看俏，現在是逢低買進時機。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國REITs產業明確度高，租賃與租金仍處在擴張階段，第一季財報高達七成優於預期，僅9％不如市場預期，上修全年獲利展望公司也高達73％，進入第二季成長力道依舊強勁，預估2022年獲利仍呈現緩步上修，其中旅館與住宅向上調整較多。就財務狀況分析，美國REITs今明二年到期債務並不高，其中住宅、個人倉儲、工業在7％以內較低。儘管利率大幅上升，但因美國REITs需籌資的比重並不高，加上九成都是固定利率，對今年獲利影響較不明顯。

李文孝表示，就基本面分析，美國REITs今年各次產業呈現同步成長榮景，在工業物流中心方面，第一季表現持續亮眼，空置率持續下降至3.3％，開價租金年增15.4％，預期2022下半年供需才能平衡，雖電商需求下滑，但因第三方物流與實體零售商因積極調整供應鏈而吸收更多面積，導致總需求仍穩健，租金仍將持續向上。

在住宅方面，全美住宅租金四月份繼續較去年同期上揚15.2％，首季住宅REITs公司不管是陽光帶或是東西岸，獲利多超出預期並認為今年租金有持續上漲動能，同時上修同店獲利增長至12％以上。先前受疫情衝擊最大的旅館業受惠旅遊及商務活動持續恢復，每月關店比例一路下滑，住房率與價格持續上升，業者獲利持續轉正，爆發力十足。

群益道瓊美國地產ETF基金經理人李鈺涵表示，今年以來近期美國景氣與獲利成長，象徵美國整體經濟呈現復甦型態，利率處於低點吸引投資人置產，帶動美國房市明顯轉熱，美股REITs資本利得也連帶水漲船高。

此外，地產ETF是穩健息收的產品，亦能滿足投資人對收益的渴望，可說是資本利得、收益兩頭賺。預期未來通膨持續的環境之下，建議投資人可分批佈局，一次掌握REITs市場的租金收益及後市增值行情。

REITs成長動能有靠山 後市穩

美國REITs是目前成長動能相對強勁的市場，美國各產業REITs同店租金淨收入年率全面成長，其中自倉儲與mall成長最強，今年第一季整體同店租金淨收入成長8.6％，續創20年新高，利潤成長亮眼、承租率持穩向上，基本面續強。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示，觀察Refinitiv資料統計，REITs業者以及醫療保健業者第一季財報表現上仍有不錯的成果與動能，2022年第一季醫療類股與REITs類股之預期EPS年成長率優於大盤且超過七成優於分析師預期，2022～2023年長照與醫療保健REITs利潤率可望回升。

合庫全球醫療照護產業多重資產收益基金研究團隊指出，適合高齡者設施住宅在過去一段時間表現相對落後，隨著疫情緩解，市場需求回溫，入住率上揚，將有利未來股價表現。

凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人葉菀婷表示，最近美國房價與租金持續調漲，源自通膨推動上漲的因素，不動產市場租金攀升，可望帶動以租金收入為主的REITs資產，在股市動盪之際，持續受投資人的青睞。

第一金全球不動產證券化基金經理人黃筱雲表示，在聯準會升息壓力籠罩下，資金迅速轉進REITs資產，主要原因有二：一是不動產租金通常隨著物價上漲而調整。二是本次升息反映景氣復甦情況，由於經濟活動重啟，將刺激商辦、廠辦、住宅租賃需求，有利REITs產業獲利提升。