最新消息

〔 工商時報 / 記者 郭及天 〕
 

中央銀行重手打炒房，房市景氣降溫，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」顯示，第四季景氣指標分數為50.05，季減1.88分；預測明年第一季略反彈、但第二季下修，明年上半房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈，市場從熱絡回歸穩定軟著陸。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，此次主要變數中，實質國內生產毛額、建物買賣移轉登記等項目略為下滑，但核發建照總樓地板面積、購置住宅與修繕貸款餘額等項目則上升，第四季指標分數雖較上季略減，但仍落在象徵熱絡的黃紅燈。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，經濟基本面、資金水位仍是房市走勢關鍵，央行信用管制及升準效應，將在第四季陸續浮現，全年買賣移轉棟數也將從「爆量大增」，變成「持平微增」，只有銀行放款水位下降，房市才會再起。

第四季電價調漲，加深通膨預期心理，加上明年初軍公教加薪、科技業年終獎金進帳，短期購屋意願略有上揚，不過短期效應過後，國際經濟降溫變數，預期第二季回歸量縮趨勢，明年上半年仍是景氣退燒的格局。

周鶴鳴認為，供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場；精華地段少量釋出的指標社區、低總價三房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。

新青安政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈、鑑價保守，後續對市場邊際效應將逐步淡化；資金雄厚、不須大量申貸的現金購屋族，在市場上競爭力大幅提升，可慢慢挑選保值性佳物件，成為房市的最大贏家。

此外，工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，部分高資產族群也會轉向投資店面、商辦，戰後嬰兒潮世代退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。


*資料來源：https://reurl.cc/7dqY1d

〔 工商時報 / 記者 戴瑞瑤 〕






美國9月啟動降息循環，國銀8月存款增速先反映。單月存款僅增1,099億元，創11個月新低，銀行局分析，投資人預期美國9月降息，8月搶在降息前加碼美債標的，致資金從存款流出。

金管會最新統計，8月國銀存款僅增加1,099億元，創去年10月以來新低，相對7月暴增6,322億元，8月增額大幅銳減，至8月底國銀存款餘額為57兆8,856億元。

銀行局副局長侯立洋分析，存款8月增額下降，是受美國降息影響，8月投資人預期美國9月就會降息，提前在8月加碼投資美債相關投資標的，資金從存款流出多。同時8月美元兌新台幣升值，外幣存款換算新台幣後呈現減少。

不過存款已連11個月正成長，前八月增2兆9,616億元，應是史上同期最大增額，最高峰就在7月的6,322億元。侯立洋指出，8月存款續增有兩因素，一是企業海外營業收入存入較多，包含海外貨款或資金調度的款項存入；二是證券期貨相關境外投資獲利了結後款項存入。

8月國銀放款餘額則升至41兆元，來到41兆1,672億元，為史上新高，但8月僅增2,764億元，相較7月增6,520億元銳減。

侯立洋分析，8月放款增額不如7月是基於三因素，一、7月是電子科技業股利分配旺季，民營企業也因AI興起增加購置廠房、配料需求，8月需求相對7月減少；二、8月有政府機關還款；三、是匯率因素，8月新台幣兌美元升值，OBU與海外分行放款換算回新台幣後減少，但若去除匯率因素後，實際上是增加的。觀察放款目的，8月企業投資餘額減少119億元，是今年來最大減幅，周轉金增額也銳減，顯示企業擔憂年底前經濟不確定風險。





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〔 工商時報 / 記者 葉時安 〕

 



台灣出口9月創下歷年同月最高，雖然不如上個月全貨類上揚榮景，略為美中不足，但整體表現得宜；第三季出口也寫下歷年單季次高，高於主計總處預估值，展望今年最後一季，受惠出口穩健態勢，10月產業旺季加上新品備貨持續發酵，單月出口年增預估5.5%-8.5%區間，出口值落在402-413億美元區間，即為連續12個月正成長。

展望未來，國際地緣政治局勢、美中科技紛爭等不確定因素，依然牽制全球經貿發展，惟隨主要國家步入降息循環，有助激勵終端需求，加上人工智慧、高效能運算等應用持續擴展，國內半導體業者兼具產能與製程優勢，得以適時掌握此波商機，及中國大陸與歐美年底採購旺季來臨，均可望挹注我國第4季出口成長動能。

財政部統計處處長蔡美娜表示，展望第四季，受惠出口穩健態勢，10月產業旺季加上新品備貨持續發酵，單月出口年增預估5.5%-8.5%區間，出口值落在402-413億美元區間，即為連續12個月正成長。今年度出口可望達歷年次高，是否能挑戰新高？預估未來三個月要達到每月434億美元的水準難度較高。年度進口方面，按主計總處預估將達3930億美元，同為歷年次高。





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〔 工商時報 / 記者 戴瑞瑤 〕

 



近一年國銀房貸與土建融餘額

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房市熱到發燙，金管會統計，8月國銀房貸餘額年增率飆上11.05％，創史上最大增幅，前八月房貸餘額暴增7,075億元，已超過去年全年，土建融年增率也來到4.94％、創九個月新高，但受到民俗月與限貸令影響，8月房貸月增擺脫連三個月增千億元趨勢，單月僅增加909億元，加計土建融後月增則高達1,585億元，為2018年以來單月新高。

房價居高不下，持續拉升國銀房貸與建築融資。8月國銀房貸餘額來到10.69兆元，續創史上新高，8月年增率高達11.05％。國銀房貸餘額已連續19個月增加，尤其今年5月～7月連三個月單月暴增千億元以上，8月才稍微下降到千億元之下，前八月國銀房貸餘額增加7,075億元，已超過去年全年的增加金額6,575億元，與去年同期比年增1.3倍之多。

國銀主管分析，往年8月適逢民俗月，通常是房貸低點，加上近期多家銀行房貸滿水位，8月房貸月增金額有稍微下降、低於千億元，但受到新青安貸款帶動自住的購屋需求，與經濟復甦增添民眾買房信心等，今年房市明顯相對去年熱絡許多，導致年增率節節攀高。

8月國銀建築融資淨增加676億元，為2018年以來單月最大增速，年增率破9％來到9.38％，創26個月新高，餘額飆近3.79兆元、也創新高紀錄。前八月土建融月月成長，已增加1,654億元或年增13％，但相較於民眾房貸申貸熱潮，土建融成長幅度未如房貸高。

國銀主管認為，近期除因建築成本提高外，因應銀行不動產貸款水位限制，與年底景氣不確定性高，導致建商可能打算提前開工，建商週轉金需求增加，拉升土建融餘額。

整體來說，土建融成長速度沒有房貸高，顯示建商對房市景氣仍偏向保守。

8月房貸加土建融淨增加1,585億元，連五個月淨增量破千億元，月增率衝破1％、為32個月新高，年增率飆上9.38％、創26個月新高。





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〔 工商時報 / 記者 呂欣芷 〕
 


近一周黃金價格變化


國際金價走揚，臺銀黃金存摺25日掛出每公克2,747元歷史高價，銀樓實體黃金牌告價也漲至每台錢10,640元，由於銀樓金價7月首度破萬元時，曾掀起一波拋金潮，不少民眾捧金變現，現在來看，當初若賣掉一公斤的金條（金塊），現在至少賠16萬元。

以色列與黎巴嫩真主黨衝突加劇，避險需求持續支撐金價走勢，加上大陸人行宣布降準、降息，美國公布的9月消費者信心指數不如預期等因素，帶動24日金價一度飆升至每盎司2,664美元。帶動臺銀黃金存摺25日每公克來到2,747元歷史新高價位，收盤拉回至2,730元；一般銀樓金價跟著高漲，25日每台錢飆升至10,640元。

銀樓業者觀察，銀樓金價剛站上萬元時，就有不少民眾賣金變現，假設當初賣掉一公斤金條（金塊），現在至少賠了16萬元。台北市長金銀珠寶公會副理事長石文信表示，金價這波上揚，主要是因為以黎衝突升溫，避險資金湧入黃金ETF，進而推升金價走高，如果中東情勢未見趨緩，短期國際金價有望上看2,700美元。

但目前金價已在高點，石文信建議，可部分獲利了結，畢竟後續仍有變數，建議持有6年以上的民眾，可部分賣出入袋為安。

臺銀報告指出，全球17檔主要黃金ETF，23日持有數量增加2.33公噸，達到2,593.26公噸；全球最大的SPDR黃金ETF，24日持有數量增加1.73公噸，達到877.12公噸。

臺銀報告認為，全球黃金市場正在經歷一場無聲的風暴，價格飆升至歷史高點，部分國家央行似祕密購入推波助瀾。Money Metals的分析師Jan Nieuwenhuijs將世界黃金協會統計資料，與國際貨幣基金組織的報告進行比較發現，未申報的黃金購買量激增，這一趨勢，可能是由大陸及沙烏地阿拉伯等地默默購金所推動，雖沙國官方黃金儲備保持不變，惟據統計，沙國自2022年以來購入的黃金，可能達到160公噸。



*資料來源：https://reurl.cc/xvXXNE

〔 工商時報 / 記者 陳碧芬 〕


國發會27日發布8月景氣燈號，景氣燈號綜合判斷分數月增4分、至39分，創下2021年11月以來、34個月的新高，景氣燈號重返紅燈，亮出今年的第二顆紅燈。

9項構成項目中，海關出口值由綠燈轉呈紅燈，分數增加2分；工業生產指數、工業及服務業加班工時均由黃紅燈轉呈紅燈，分數各增加1分；其餘6項燈號維持不變。國發會經濟發展處分析，受惠於AI應用需求熱絡，以及國際品牌新機備貨效應挹注，致海關出口值、工業生產指數、工業及服務業加班工時轉為紅燈。

這是繼7月景氣燈號綜合判斷分數降至35分、景氣燈號退回黃紅燈，一個月就重返紅燈的新記錄。



國發會8月景氣對策信號39分，為34個月來的新高，景氣燈號重返紅燈，為今年的第二顆紅燈。資料來源／國發會


國發會經濟發展處長邱秋瑩分析，7、8月的景氣分數波動，確實是因為國際情勢比較動盪，特別是金融市場，而7月的凱米颱風影響了一些出貨延宕，所以7月的工業生產下降，8月反而因颱風出貨遞延效應，再加上傳產在8月的表現也比上個月好，特別是基本金屬，機械，塑膠化學品等，8月出口都有明顯的回升。

邱秋瑩進一步分析，另外是陸續開始有國際品牌的新品備貨效應，還有持續暢旺的AI、雲端伺服的需求持續創高，這些都有助於8 月景氣對策信號分數增加4分。



*資料來源：https://reurl.cc/myX7WW

〔 工商時報 / 孫彬訓、巫其倫 〕


台灣中央銀行19日下午舉行第三季理監事會議，央行會後宣布利率決策按兵不動；並公布最新經濟預測，上修今年經濟成長率為3.82％，而今年消費者物價指數（CPI）年增率同步上修為2.16％、核心CPI則下修預估值為1.94％。

央行第三季理監事會公布，今年經濟成長率由上季預估的3.77％調升為3.82％，而今年消費者物價指數（CPI）年增率則由上季預估的2.12％上調為2.16％、核心CPI則由上季預估的2％，下修為1.94％。

首次公告的2025年預測值，經濟成長率為3.08％，而今年消費者物價指數（CPI）年增率為1.89％、核心CPI預估為1.79％。



*資料來源：https://reurl.cc/VM28ry

〔 工商時報 / 呂晏慈 〕


中央銀行19日宣布祭出第7波選擇性信用管制，出重拳抑制房市熱度，針對未來是否提出抑制房市過熱的配套措施，促房市增幅走緩，行政院發言人李慧芝應詢表示，尊重央行決定，未來若有相關調整措施，將會適時對外說明。

央行理監事會決議利率「連2凍」，調升存準率1碼，同時，祭出第七波選擇性信用管制，規範自然人名下有房屋者，第1戶購屋貸款不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國，相關措施自19日起實施。

央行總裁楊金龍坦言這次決策壓力非常大，幾乎是前6波信用管制的壓力加總，但因情況嚴峻，「Just do it」。他說，央行政策並不受政治干預，而且行政院長卓榮泰過去多次感謝央行對於市場穩定安全機制預先做了努力。



*資料來源：https://reurl.cc/Or6VOD

〔 MoneyDJ新聞 / 記者 陳怡潔 〕


中央銀行今(19)日召開理監事會議，會後決定將重貼現率維持在2%不變，政策利率「連二凍」，符合市場預期；同時，央行也宣布調升新台幣存款準備率0.25個百分點(1碼)，並大動作調整房市選擇性信用管制措施，祭出自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；購置第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；餘屋貸款最高成數由4成降為3成等四大措施。

政策利率方面，央行表示，綜合國內外經濟金融情勢，考量今(2024)年以來國內通膨緩步回降趨勢，2025年可望降至2%以下；此外，預期2024年下半年及2025年國內經濟續溫和成長，2024、2025兩年產出缺口皆為微幅負值。央行理事會認為本次維持政策利率不變，將有助整體經濟金融穩健發展。因此，央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。

針對房市，央行表示，央行自2020年12月以來，六度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，有助銀行降低不動產授信風險，不動產貸款之逾放比率仍維持低檔，信用品質尚屬良好。惟2023年下半年起，房市交易成長回升，房價漲幅擴大，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，至2024年8月底為11.0%，係2006年5月以來新高，另建築貸款年增率亦回升，至8月底為5.0%，致全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)居高，至2024年8月底為37.5%，接近歷史高點之37.9%。

央行表示，2024年8月12日至21日央行分別邀請34家本國銀行座談，以道德勸說方式，請其在不影響無自用住宅民眾購屋融資需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需之資金前提下，研提未來一年自主管理之不動產貸款具體量化改善方案，改善信用資源過度集中不動產貸款情形。未來央行將定期審視各銀行改善成效，並透過實地查核，督促銀行落實執行改善方案。

央行表示，為進一步強化管理銀行信用資源，抑制房市投機與囤房行為，並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款，茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自2024年9月20日起實施。主要修正重點有四：

1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

此外，央行認為搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本行道德勸說措施及本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場，因此，決議新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，自2024年10月1日起實施。



*資料來源：https://reurl.cc/pvpLae

〔 風傳媒 〕


信義房屋表示，根據財政部統計資料，今年8月個人房地合一稅收達新台幣71.5億元，年增81.8%，寫下次高紀錄，歷年新高則在今年7月，是房地合一稅上路以來，首見連2個月都突破70億元的高額稅收。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這反映2016年後取得並轉售的屋主，受惠不動產資產價格大漲，繳納較多的房地合一稅，帶動稅收增加。

統計顯示，今年8月個人房地合一稅收71.5億元，寫下次高紀錄，受今年房市交易熱絡帶動，近期連續5個月房地合一稅收年增率都超過8成，不難看出今年售屋的屋主房價增值可觀，也繳納高額房地合一稅。
 

8月個人房地合一稅收王為台中市

以六都包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市和高雄市來看，8月個人房地合一稅收王為台中市，稅收金額高達12.5億元，年增65.1%；其次是新北市是11.6億元，年增70.3%，第3為高雄市11.3億元，年增135.9%，以成長幅度來看，高雄市居六都之冠。

曾敬德指出，近年房價出現大漲，過去一年房市交易量也大，加上房地合一稅2.0改革上路，適用短期高稅率的時間拉長，帶動房地合一稅收暴增，建議民眾房地合一稅因為房價漲高，稅負變重時更要聰明節稅，但合法節稅的同時也要注意必須符合相關條件。



*資料來源：https://reurl.cc/ReknMD

〔 工商時報 / 記者 黃彥宏 〕


台經院景氣預測中心主任暨群益期貨總經顧問孫明德12日指出，聯準會下周降息1碼的機率更大，主要有二大因素：一是不驚動市場，若降2碼投資人將懷疑美國經濟陷入衰退，將使股市大跌波動加劇；二是不要驚動川普，若一次降兩碼，川普將打擊聯準會是「為了助選、替執政黨搶選票」。不過，預期美國選舉完將加速降息，亞幣將隨之大幅升值，包括新台幣將在11月急升。

孫明德表示，根據行政院主計總處最新8月統計，將民間投資大幅上調至3.89％，相較於國內其他總經機構預測高出許多，主因主計總處開始發現製造業的投資有所增加，不過台灣的隱憂在於「利率比物價低」，因此民眾買房、買股熱情不斷，逼央行現在用政策打房降溫；以台灣央行的角度來看，國內物價高應要升息抑制通膨，但唯一讓央行陷入抉擇的是美國將展開降息，央行在此時若升息將引發市場疑慮，不過事實上台美利差仍相當大，美國利率是從5％往下降，台灣利率仍在2％低水平。

此外，全球企業對景氣看法正在轉變，今年第三季轉趨樂觀，從全球企業樂觀指數五大指標分析：樂觀程度、供應鏈連續性、財務信心、投資信心、ESG等，均有所上升，尤其紡織業（包括紡織品、木材、紙張和皮革）迎來近三年最高分數，然製造業雖回升，但只有AI、先進製程相關的需求強勁復甦，其餘電子零組件、不動產業則並不相當樂觀，其中汽車製造業最悲觀。

孫明德指出，中國生產過剩的趨勢持續，目前最糟的產業是水泥、鋼鐵，與房地產相關機械，因經濟不振使需求低迷；至於未來下一個「慘業」需特別注意的為：太陽能、風能、電動車及電池，生產過剩問題將逐漸浮出，進一步影響全球供應鏈。

全球股市部分，孫明德表示，Stock Trader's Almanac創辦人Yale Hirsch提出「總統選舉周期理論」，由於總統要提振經濟獲得連任，在任期第三年時股市表現最佳，尤其是第一任期要連任時最明顯。據統計，從1973年尼克森至今拜登當總統的任期內，標普500指數在美國總統第一、二、三、選舉年的上漲機率與平均漲跌，分別為：69％與11％、54％與0.6％、85％與17.3％、85％與7.6％。觀察數據可知，美國總統選舉年的股市表現，僅次於任期第三年的時候。

若用同樣標準來看匯率，孫明德指出，美元指數在美國大選年最強，尤其是第二任期最後一年最明顯，很有可能是政策刺激的結果，以服務業為主體的美國在選舉年美元強會讓民眾有感；但美元今年最強的時間已過，隨著美國總統選舉過後，美元隨之貶值、亞幣將強升，預期新台幣在11月會強力升值。據統計，美元指數在美國總統第一、二、三、選舉年的升值機率與平均升貶，分別為：62％與1.1、38％與-3、54％與-0.8、77％與3.6。



*資料來源：https://reurl.cc/7dKZdb

〔 工商時報 / 記者 郭及天 〕


8月以來銀行房貸逼近滿水位、房貸鬧錢荒，央行要求銀行降低不動產放款集中度，緊縮銀根讓房市交易速度放緩，而成屋市場待售量也出現增長。永慶房產集團統計各大線上售屋平台待售物件，並排除重複後，發現8月全台成屋市場待售量月增2.5％，較7月增加約5000戶左右。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近二年來房市買氣熱絡，市場更是瀰漫一股「供不應求」的氛圍，但自8月起房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，房市資金急凍，衝擊民眾購屋信心。觀察8月國內各大房仲公布內部交易市況，受到房貸鬧錢荒、房貸緊縮的影響，均較7月明顯降溫，大都較7月減少二成以上，顯見民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市交易降溫，也讓8月成屋待售量不減反增。

進一步觀察8月七大都會區的成屋待售量均較7月增加，新北市月增3.6％、桃園市月增3.5％，高雄市月增3.1％，台北市成長2.9％，新竹縣市與台南市均月增2.6％，台中市則成長1.7％。陳金萍說明，七大都會區待售均呈現量增，不過，不同產品待售量量增幅度並不相同，以目前市場交易主力的中低總價、小宅產品來說，因去化速度快，即使8月待售量增加，這類產品增幅有限，但中大坪數住宅相對去化緩慢，8月成屋待售量增幅則較為明顯。

陳金萍指出，針對這波「房貸之亂」，雖然行政院已定調，要求維護金融體質安全，以民眾自住、首購及對保中的貸款為優先，可望降低對於自住、首購族群的衝擊，不過，因各銀行房貸放款逼近滿水位，房貸鬧錢荒的狀況恐怕短時間內仍難以舒緩，資金緊縮將導致房市交易量欲大不易，今年房市交易勢必受影響，雖然根據永慶預估，全年度交易量仍較去年的30.7萬棟量增格局無懸念，不過，可以觀察到建物買賣移轉棟數年增率已出現逐月收斂，預期未來幾個月將延續這樣的趨勢不變，房市明顯降溫。



*資料來源：https://reurl.cc/OrYx29