房市會泡沫化嗎？首購族該衝還是該等？

房市有要泡沫化嗎？

《商業內幕》解釋，當房價的上漲變成是人為抬高，房市泡沫就會發生。目前美國房市的問題，就是供不應求，低利率加上對空間需求變大，使得買家競求有限的庫存，賣方利用這點漲價。2020年以來，美國房市買方競爭加劇，引發出價戰爭，經濟可負擔性大幅下降，尤其是首購族。

《商業內幕》認為，房市泡沫化的問題，要看市場何時、多快重新調整平衡，若突然反轉，肯定造成混亂。舉例來說，若房價突然暴跌，很多最近買房的人得突然支付一筆遠高於房價的貸款。儘管目前房市狀況遠不同於2008年房價崩盤的時空環境，還是有愈來愈多人在討論房市泡沫。

上週達拉斯聯邦準備銀行公布一份報告，指出儘管目前房價成長的原因不同於上一次房市熱潮，但愈來愈多人擔心美國房價再次變得偏離基本面，也就是買家買房是追高、怕不買變更貴，而不是基於自己能力選擇長期來說可負擔的房子。學者寫道：「我們的證據指向現在美國房市出現2000年初熱潮以來首次異常行為。」

全美住宅建設業者協會首席經濟學家狄耶茲（Robert Dietz）表示，2020年第3季，房市可負擔性跌至十年低點，考慮到利率會升，2022年房市可負擔性會更進一步承壓。

儘管建商在慢慢增加供應，最近利率陡升可能會使可負擔性增添壓力。美國中位數房價大約在史高的40萬5000美元，若買家因應更多月付貸款的可能性調整預期，高房價或許就不易支撐。

萬神殿宏觀經濟公司（Pantheon Macroeconomics）首席經濟學家歇荷森（Ian Shepherdson）說：「房市處於活動實質向下的早期階段，這會使房價漲速劇跌，可能最快春天開始。」

買方該怎麼做？

《CNN》報導，如果美國房市出現泡沫化，首購族會買不起房。

美國全國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun表示，所有和所得及房地產可負擔性相關的數據指標看來都沒有同步，數據的奇怪波動是供應不足所致。

Lawrence Yun表示，跟1 年前相比，房價上漲約20%，房貸利率也增加20%，典型美國房屋的每月房貸增加了40%。人民的所得並未跟上房貸漲幅，持有的負擔劇烈增加，這是難以為繼的，結果是房市愈來愈不公平，愈來愈少人能擁有房子，首購族完全買不起。

「漲成這樣不健康。」他說：「人們把美國夢和努力工作、購買房屋聯想在一起，這似乎愈來愈不可實現、難以企及。」

房地產仲介公司執行長馬赫（Mike Maher）說：「4個月間利率從3%升到接近5%，部分競爭者間接被迫退居一旁。」

他認為房屋泡沫短期內要破掉非常困難，因為需求還是超過供給，即使升息，從歷史標準來看錢還是很便宜。馬赫希望接下來1、2年升息降低競爭，使房價漲幅稍微平緩一點，可能就會有些持有者賣房。他也認為投資客可能開始撤退。

根據美國房地產研究機構ATTOM，2021年炒房的毛利降到十年多來最低水平。哥倫比亞商學院房地產教授梅爾（Christopher Mayer）說：「有諸多擾人的跡象顯示房價超過自住者的能力所及。到了某些點，投資客必須賣給人，他們可以再賣給其他投資客，這就是泡沫。但是…最終房屋還是得讓居住的人負擔得起。」

線上房地產交易公司Redfin首席經濟學家菲威瑟（Daryl Fairweather）建議，不要苦等房價回歸「正常」，她認為價格短期內下不來。

梅爾相信，房價短期可能不會跌，但最終可能會的。梅爾說：「我不認為房市泡沫有像2008到2010年那樣崩盤的風險。但明年房價先漲再跌很合理，從現在起的3到5年後，價格可能會低5%到10%，你最後賣出的價格可能會略低於你買的價格。」

菲威瑟表示，現在想買房的人，應該聚焦在能夠合理負擔且能夠住一陣子的物件上。她建議調整心態，購買可自住5年以上的房子，克服FOMO情緒。

（資料來源：BI、CNN）